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「高く」売りたい方へ～仲介売却～
加古川・高砂・播磨町・稲美町に密着して不動産売却活動を行っている野崎太郎宅地建物取引士事務所が、不動産売却の方法の一つ「仲介売却」について詳しくご説明します。
まずはじめに、「仲介売却」を含む3種類の取引方法について説明します。
「（一般顧客への）仲介売却」
ここでいう仲介売却は、暗黙に一般顧客間の取引を指しています。不動産業者（＝仲介業者）が一般の買主様と売主様の間に入って行う取引です。売主様は土地や建物の所有者たる個人の方で、買主様はそれらを買って居住の用に供する個人の方です。買主がエンドユーザーであるため、価格は相場を基準にして取引が行われます。買主が物件にこだわりを見せれば、相場を上回るレベルで取引されることもあり得ます。
「（不動産業者が行う）買取」
業界では不動産業者が買主となり一般売主の物件を買うことを「買取」と呼んでいます。
買った業者は、買った土地に分譲用の住宅を建てたり、中古住宅ならばリフォームして付加価値を付けてエンドユーザーに販売します。この場合、不動産業者が売買差益を得ることが目的なので、相場価格から売買差益見込額を引いた金額が買取価格となるため、相場よりもその分安くなります。大体の場合、相場の７～８０％と言われています。「買取」であっても、仲介業者が介在することもありますが、しないことも多いです。業者が買うので、住宅ローンを使用しないため、審査に落ちることもなければ、手続きに要する期間もないため、契約すれば確実に取引が行われ短期間で支払を受けることも可能です。
「任意売却」
個人が所有するローンで買った住宅で、ローン返済が重荷となり、このままでは返済ができなくなりそうな場合で、かつ売却してもローンの完済ができない場合に、債権者と相談して、売却後残債額の組替え返済方法をあらかじめ決めて行う売却取引を言います。ローンが破綻して裁判所が強制的に行う「競売取引」になる前に買主の意志で行うため、「任意売却」と呼ばれています。売主側では債権者との条件調整、買主側には「任意売却物件」特有の取引条件（支払方法・時期など）を説明せねばならないため、ほぼ例外なく仲介業者が介在してその役割を果たします。この取引の場合の取引価格は、特有の取引条件を買主側に呑んでもらうためや、取引にスピードが欲しいために、相場よりも10％程度は安いことが多いです。
お気づきのように、これらの3つは独立した3分類ではなく、ケースによっては、かぶります。「任意売却」の案件で、仲介業者が介在して不動産業者が「買取」した・・・という風に。
ここまで、お読みいただければ、おわかりと思いますが、
- 物件をなるべく高く売りたい方は、「（一般顧客への）仲介売却」
- 値段が多少安くても、早く確実に売却したい方には「（不動産業者の）買取」
- ローンから解放され、新しい生活をスタートさせたい方は「任意売却」
がそれぞれおすすめです。
当事務所では、いずれの取引もカバーしていますので、お気軽にご相談ください。この先は、各取引をもう少し具体的な流れでご説明します。
仲介売却とは
売主と買主の間に不動産会社が入って売買取引を成立させる、非常に一般的な不動産売却の方法です。仲介を依頼された専門業者はチラシ・不動産データベースへの登録や、店頭での案内といったさまざまな販売活動を行い、買い手候補を探します。その結果、無事に条件が合って売買契約が成立した時点で、売主・買主は不動産業者への仲介手数料を支払います。この手数料は、宅建業法で上限が定められており、取引価格の3％+6万円に消費税を加算した金額（売買価額400万円以上の場合）です。
仲介売却のメリット
最大のメリットは、何と言っても「売却価格にこだわることができる」という点です。販売価格を決めるのは売主自身。設定金額が高いと売れるまでに時間がかかるケースもありますが、その分、納得できる価格での売却を実現できる可能性は広がります。仲介手数料はかかりますが、「買取」に比べると取引価格そのものが2～30％高いので、比較になりません。
仲介売却のデメリット
売却価格を自由に決められるがゆえに、設定金額によっては売れるまでに時間がかかるケースもあります。その場合は「いつまでたっても売れない」という状態に陥ってしまうこともあり、売れ残り感が出てしまえばますます売却に時間がかかりがちになります。このように売却までのスケジュールが読みづらい側面は、仲介売却のデメリットと言えるでしょう。
当社の仲介売却の4つの特徴
特徴1 インフォームドコンセント（説明と同意）
当事務所は、お客様と向き合い寄り添いながら、不動産取引や関連金融の専門家としての意見を説明させていただき、お客様が納得されるやり方へと導くことに心血を注いでいます。ご依頼があれば、どんな時間帯であってもお客様のもとへ駆けつけますし、ここぞというタイミングでは連勤も厭わないために定休日も定めていません。個人事務所の利点を生かし、サラリーマンの営業マンとはひと味違う仕事のやり方は、当事務所にとって当たり前のことです。ご依頼を頂いたことを意気に感じ、「案件毎に良い結果を得るために、丁寧で妥協のない仕事を」、「所属する会社の都合によらずお客様のお役に立つ」ということが、定年前に独立した私の生きがいでもあります。
特徴2 売却ご依頼から半年以内の売却率90％超の実績
7年前の2012年に勤め人として加古川・高砂・播磨町・稲美町に密着して不動産取引に関わり始め、2年前の独立後はさらに濃度と密度を高めています。当エリア内の相場は仔細に把握しており、査定では地域に合った妥当な金額設定が可能です。7年間で、売却のご依頼をいただいてから半年以内の売却率は90％を優に超えています。独立した現在では、売れにくい場合にも買取保証サポートすることも可能です。地道な販売活動、蓄えた知識・知恵と業界内人脈、それらを総動員してお客様の売却成功を目指します。
特徴3 円滑な取引のために献身的にマルチなサービスをご提供
たとえば、「売る土地に親戚名義の建物があり、取壊しが必要」と聞けば、迷わずお客様に同行してご親戚にご説明し、合意書面の取り交わし等の問題解決を無償でサポートさせていただきます。農地転用や各種同意書の取り交しのような、別の専門家に頼めば相応の費用がかかるような手続きでも、私が手と頭を使って裏方として行えることならば、お客様ご自身が行う手続きを無償でお手伝いいたします。日頃付合いのある司法書士や税理士の知恵を借りることも可能ですので、ぜひ一度当事務所にお気軽にご相談ください。
特徴4 買取保証付きの仲介売却
仲介売却には「値付けによっては買主を見つけるまでに時間がかかってしまう」、「買主が見つかっても、売却したい時期までに換金できない場合がある」というデメリットがあり、居住物件の買替など次の資金使途に支障を生じる場合があります。こうしたリスクを軽減するため、当事務所では買取保証付き仲介に対応しています。一定期間が経過しても仲介売却できない場合の買取価格を約束した上で、期間内にそれ以上の価格での仲介売却に取り組みます。これにより、最低線が担保され、次の資金使途への取組みに先行して着手することが可能となります。