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不動産売却で後悔したくない方へ
初めて物件を売ることになったら「いったい何から取り掛かればよいだろう？……」 と迷われる方は少なくないでしょう。業者である私たちとしては、「専門家にお任せ下さい」ということもあるのですが、お客様自身にある程度の正しい知識がある上で、専門家の知識やノウハウを活用すれば、より納得のゆく不動産売却が実現できようかと思います。ここでは、加古川・高砂・播磨町・稲美町に密着して不動産取引を手がける「野崎太郎宅地建物取引士事務所」が、売却に役立つ基礎知識をご紹介します。
不動産売却にあたり、まずは何から始めたらよい？
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不動産売却の流れ
ここでは、まず不動産を売却する際の作業を順を追ってご紹介します。売却活動に入る前におおまかな流れを知っていると安心です。
- 【1】売却価格の相場を把握
- エリアや築年数、広さ、間取りなど、相場はさまざまな条件で変動します。まずはチラシやWebサイトを活用して、同様の物件がどのくらいの金額で売り出されているのかを把握しましょう。
- 【2】不動産の査定を依頼
- チラシやWebサイトで把握できる相場はあくまでも目安です。「自分の土地がいくらで売れそうか」を把握するためには、不動産業者で査定を受けます。どの業者によらず、査定で依頼者に費用を請求することはできません。事前に依頼者に承諾得た実費（登記簿謄本の取得費用等）を請求することはできますが、大方の業者はそれもしていないのが実情です。
- 【3】不動産会社を決定
- 不動産査定の提示額や内容、担当者の対応、サービスの質、得意分野などを考慮して、信頼できそうな不動産会社を選びましょう。
- 【4】媒介契約の締結・売却活動スタート
- パートナーとして選んだ不動産業者と媒介契約を結ぶと、不動産会社による物件の販売活動がスタートします。売り出す価格は査定価格が基準になりますが、事前の重要な相談ポイントです。また、売り出し方について売主が注文をつけることもあります。例えば、「大々的な広告はやめて欲しい」とか、「近所に知れないようにして欲しい」などです。買うお客様を広く探すという点からは大きな制約となるので、こういうことも重要な相談ポイントです。
- 【5】購入希望者との交渉
- 買主の候補者が現れたら、不動産会社が間に入って、購入意向の確認や条件のすり合わせを行っていきます。売物件が建物付きならば、内見は当然にあります。居住中の場合には煩わしいものですが、買う側にとっても重要事なので、対応しないわけにはいきません。物件が気に入っても、値下げ交渉を受ける場合があります。受け入れるか、拒否して値段どおりに買うよう逆交渉するか、他のよい買手が現れるまで待つか、最大のヤマ場ですが、味方である仲介業者と相談して、売主としての意向を表明します。
- 【6】売買契約
- 無事に双方が納得できる条件が整ったら、売買契約を締結します。不動産会社から契約内容の詳細説明を受け、納得のうえで契約書に署名・捺印します。
- 【7】物件のお引き渡し
- 登記の申請手続きや各種書類の作成、ローン残金代・固定資産税・管理費などの清算、鍵の引き渡しなどが済み次第引き渡しとなり、これにて物件売却完了です。
売却時にかかる費用
お住まいを売却される時には、①家財処分など物件を売却するための準備費用②仲介手数料、登記関係費用など売却に関する手続き費用。③売却で所得が生じた場合に支払う税金 などがかかります。それぞれの目安金額を前もって把握しておくと、売却による手取り金額にメドが立ちます。
費用
| 仲介手数料 | 仲介を依頼した不動産業者に支払う手数料で、売却成立時点で発生する成功報酬です。業者が受け取れる上限額が宅建業法で定められており、取引額の３％+6万円に消費税を加算した金額です。（取引額400万円超の場合） | 登記費用 | 売主側で必ずかかる登記費用は、買う人に売渡すことを証する書面を司法書士作成してもらう費用です。物件ひとつにつき3万円程度が目安です。 |
|---|---|---|---|
| 抵当権抹消費用 (該当者のみ) |
住宅ローンを組んで購入した物件を売る際には抵当権の抹消手続きが必要で、銀行に手続書類を作成してもらいます。 | ローン返済 | 住宅ローンが残っている場合いは売却までに完済する必要があります。取引で得る売却代金で完済するのですが、売買契約を締結後すぐに銀行等に連絡して準備することが必要です。融資元によっては、完済時の手数料がかかることもあります。 |
| 証明書発行費 | 印鑑証明書など費用がかかります。 | 家財処分費用など | 家を明け渡すため費用。空地でも整備する費用が必要な場合があります。 |
税金
| 印紙税 | 売買契約書に貼る印紙代です。例えば売買金額が2000万円なら10,000円です。（国税庁該当ページにリンク） | 登録免許税 | 売主側で登録免許税がかかるケースはありません。 |
|---|---|---|---|
| 所得税・住民税 | 売却によって利益を得た場合は所得と見なされ、税金がかかります。 （国税庁該当ページにリンク） |
消費税 | 土地は非課税です。建物は、個人による売却の場合は非課税です。 |
不動産会社の選びの4つのポイント
納得のいく売却を成功させるためには、どのような不動産業者を選べばよいでしょうか？ ここでは業者選びのチェックポイントを４つ挙げました。ぜひ参考にしてみてください。
POINT1 根拠のある適正な査定をしているか？
高額査定を出す不動産会社は無条件に魅力的です。ただ、「査定が高額だから、高く売れる」訳ではありません。インターネットでの「一括査定」が広く普及する今の市場では、売却依頼の獲得を目的として、相場よりも高い価格を査定として出す業者が増えていると言われています。そういう業者が出す高めの査定は「まず依頼を獲得し、高い値段から広告を開始し、買手の反応がなければ下げればよい」という業者本位の安易な考えによるものです。しかし広告を見る買手からすると当然ながら価格は重要で、物件としては気になっても、自分の予算や調べた相場よりも価格が高いと、その物件は検討対象から除外してしまい、他の物件を選んでしまうことがあります。価格が適正ならば接触できたはずの買手を、失ってしまうのです。
「適正な売出価格設定」は、よい売却を行うためには重要で、その元となる適正な査定をしているのかを事例などを示して説明を受けられるのか、は業者選びの上で大事なポイントです。業者選びの際には、まず査定額の根拠を尋ねて、明快な回答が返ってくる会社かチェックしましょう。
POINT2 応対や査定にきた担当者はどんな感じ？
担当者となる人の業界経験、「宅地建物取引士」等の資格の有無をチェックしましょう。さらに、話をしっかりと聞いてくれるか、親身になって考えてくれるか、丁寧にわかりやすく説明してくれるかなど、パートナーとして信用できそうかを感覚的に確認しておくことも、大事な資産の販売を任せることや、その後のやり取りを考えると大切です。
POINT3 地域をよく知る不動産会社か？
「全国的に有名」「CMで知名度が高い」といった有名な大手不動産会社やフランチャイズ不動産店は何かと露出が高く取扱物件も豊富に見え、魅力的に感じられるかもしれません。とはいえ、不動産の流通は局地性が高く、地域に何らかの縁のある人同士の売買が９割を占めると言われます。地元に密着して活動する小規模業者の存在理由がここにあり、優れた売却活動をするケースが少なくありません。地元の不動産取引に長く携わり経験を積む業者は、転勤や転職で若い社員が中心の大手・有名店に比べ、地域での経験年数が長く、特有の売却ノウハウや情報・ネットワークを持っているほか、多くの事例に基づく相場勘を持ち査定に精通しています。地域をよく知る不動産会社かどうかは、業者選びのポイントの一つと言えるでしょう。
POINT4 本当にお客様が第一という会社や担当者か？
「お客様第一」を掲げる会社は多いですが、経営としてどのくらい社内に浸透しているかはわかりません。残念ながら、世の不動産会社のなかには自社の利益を追求するあまり、社員に過大なノルマを課すことで、結果的にお客様の満足度を下げていることもあります。そうした業者を選んだり、たまたま担当としてあたった社員が、能力が低く営業成績が不振であったり、逆に営業成績が良すぎて多忙を極め、ひとつの案件に十分な時間をかけられなかったりすると、満足できる売却は望めないでしょう。お客様のことを最優先に考え、手間ひまかけて親身になって対応してくれそうな業者を選びたいところです。
地域の相場を把握しておきましょう
上述の「不動産売却の流れ」でも触れましたが、不動産売却活動に際して、地域での物件の相場がある程度わかっていると、業者が提示する価格を鵜呑みにせずにすみます。まずはSUUMOやHOMESなどインターネットの不動産ポータルサイトで、現在販売中の物件内容を閲覧して市場の実態を把握することが容易でしょう。実売価格は、必ず広告価格以下であるため、実情相場は広告価格の平均よりは若干低めだと思って支障ないと言えます。
ポータルサイト広告はいわばナマの相場把握ですが、もう少し統計的な色彩のものとしては、下記サイトから土地や建物の相場確認などすることができ、自分で調べられますので、紹介します。
広告価格や最終的な取引価格に対し、「査定はしょせん査定でしかない」という面は否めませんが、責任ある査定価額は、やはり販売に直結する不動産会社に出させてこそ意味があります。複数の業者に査定をさせるのは、複数意見としても、先述の「どんな業者なのか」を知る上でも意味があります。Webサイトなどで確認可能なデータは、出された査定価格を検討したり、それを元に広告価格を業者と相談し決める際に役立つ予備知識としてお考えください。